城鎮(zhèn)化水平是一個國家工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標志。據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達國家城市化率一般已接近或高于80％，人均收入與我國相近的馬來西亞、菲律賓等周邊國家，城市化率也在60％以上。
據(jù)預(yù)測，“十二五”時期，我國城鎮(zhèn)化率將突破50％，而城鎮(zhèn)人口的增加，必然將帶來城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)等多方面投資需求。無疑，建材、家居和房地產(chǎn)企業(yè)則首先受益，深耕二三線城市，在更為廣闊的市場上“開疆拓土”，成為更多房地產(chǎn)上下游企業(yè)發(fā)力新型城鎮(zhèn)化的方向。
然而，相比過去的城鎮(zhèn)化進程，新型城鎮(zhèn)化并不是簡單的“造城運動”。在這一波的城鎮(zhèn)化中，“人”作為核心因素被屢屢提及，新的時代和新的市場，對許多房地產(chǎn)上下游的企業(yè)來說，又一場新征程。
房地產(chǎn)
二線城市軌道交通和智慧城市是熱點
據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展還能持續(xù)相當長時間，到2030年，城鎮(zhèn)化率將達到65％左右，各類城鎮(zhèn)將新增3億多人口，這將為擴大消費和投資需求提供強大、持久的動力。
自去年底開始，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)掀起了一波又一波的“拿地潮”。2013年1月初，華夏幸福和華遠地產(chǎn)公告斥資逾10億元拿下懷來、無錫等地塊。1月7日包括招商地產(chǎn)在內(nèi)的五家房產(chǎn)企業(yè)亦公告拿下昆明、大連等多幅地塊，總計花費54億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，二三線城市屢現(xiàn)拿地高潮，反映出一線城市所帶來的增長機遇日漸減少，更顯示出新型城鎮(zhèn)化的強大潛力。而面積擴張的同時，更多新思路也在新型城鎮(zhèn)化過程中顯現(xiàn)。
近日，中國最大的商品住宅開發(fā)商萬科集團公開了“PIE”模型，這將成為萬科是否去新興地區(qū)投資開發(fā)的部分決策依據(jù)。在這一投資模型中，P(population)是人口，I(investment)是基礎(chǔ)設(shè)施投資，E(employment)是就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。萬科指出，在城鎮(zhèn)化過程中，最為關(guān)鍵的指標是人口持續(xù)凈流入，以上三者缺一不可。
實際上，這也和新型城鎮(zhèn)化的思路保持了一致。新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，在這一思路中，“人”已經(jīng)成為最重要的因素，推進城鎮(zhèn)化，核心是人的城鎮(zhèn)化。
“新型城鎮(zhèn)化在房地產(chǎn)最顯著的表現(xiàn)是投資結(jié)構(gòu)和消費兩方面”，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示。“不少二三線城市集中發(fā)力建設(shè)軌道交通，由此帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其軌交綜合企業(yè)值得關(guān)注。”另外，他認為新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃會帶來新方向，開發(fā)商將更多從智能化、功能化角度考慮。
“比如智慧城市，將來有可能龍頭房企拿地的時候就依托這一理念，建成具備各種配套、完整的小型智慧城市。”張宏偉認為，綠色、低碳和科技等等也是未來新型城鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的方向。
“華南的城鎮(zhèn)化發(fā)展相對成熟，新型城鎮(zhèn)化更是升級而不僅僅是農(nóng)村人口變成城市人口。”張宏偉指出，在升級過程中，城市結(jié)構(gòu)升級、新型產(chǎn)業(yè)布局、運行效率提高等是重點。“廣東地區(qū)設(shè)計規(guī)劃相對公開，不會有太明顯的產(chǎn)品區(qū)別。這就更要注意細分，比如養(yǎng)老社區(qū)、綠色社區(qū)和商業(yè)主題購物區(qū)等。”
家居
二三線城市成中高端家具業(yè)新“蛋糕”
“新型城鎮(zhèn)化作用很積極。”談起新型城鎮(zhèn)化，簡愛家居連鎖機構(gòu)董事長羅輯俐頗有心得。五年前選擇中山作為“始發(fā)站”，五六年耕耘，穩(wěn)扎穩(wěn)打，已在珠三角鋪開9家連鎖店，“在二三線城市效果明顯”。
“新型城鎮(zhèn)化體現(xiàn)在市場需求份額與日擴大，我們做民生產(chǎn)品，本來就跟城市化進程息息相關(guān)，感受很深刻。”羅輯俐認為，新型城鎮(zhèn)化帶來生機的需求，“而需求的釋放就是家居行業(yè)的新商機”。
